1) List nepokretnosti - osnova svega
List nepokretnosti je glavni dokument koji dokazuje vlasnička prava. Pre kupovine neophodno je izvaditi izvod iz lista nepokretnosti koji ne sme biti stariji od 30 dana.
- Proverite da li je prodavac upisan kao vlasnik
- Obratite pažnju na bilo kakve terete ili hipoteke
- Proverite da li postoje zabeleške sporova ili ograničenja
- Uverite se da je površina u listu ista kao u stvarnosti
2) Vlasnički lanac - ko je sve bio vlasnik
Važno je proveriti kako je prodavac došao do nekretnine. Idealno je pregledati poslednje 2-3 transakcije unazad.
| Način sticanja | Šta proveriti | Rizik |
|---|---|---|
| Kupovina | Potpisan ugovor, overen kod notara | Nizak ako je sve uredno |
| Nasleđivanje | Rešenje o nasledstvu, saglasnost svih naslednika | Srednji - mogući sporovi sa drugim naslednicima |
| Poklanjanje | Ugovor o poklonu, saglasnost supružnika | Srednji - može biti osporeno |
| Deoba | Sporazum o deobi ili sudska odluka | Viši - proveriti da li su svi saglasni |
3) Bračni i porodični odnosi
- Ako je prodavac u braku - potrebna je pisana saglasnost supružnika, overena kod notara
- Proverite da li postoje maloletna deca - mogu imati prava na nekretninu
- Kod nasledstva - saglasnost SVIH naslednika ili rešenje suda
- Raspitajte se o mogućim vanbračnim partnerima ili deci
4) Tehnička dokumentacija
Tehnički deo dokumentacije pokazuje da li je nekretnina legalno izgrađena i da li ima sve dozvole.
- Građevinska dozvola - da li postoji i da li je gradnja po njoj izvršena
- Upotrebna dozvola - da li je objekat prijavljen za upotrebu
- Elaborat geodetskog snimka - stvarno stanje objekta
- Energetski sertifikat - obavezan za sve transakcije
5) Dodatno za novogradnju
- Dokumentacija investitora (pravno lice, garancije)
- Ugovor sa investitorom i plan isplate
- Garancije za građevinske i instalaterske radove (minimum 2 godine)
- Specifikacija materijala i opreme
- Etažiranje zgrade (vaša kvadratura u odnosu na ukupnu)
6) Dugovanja i terete
Proverite da li postoje bilo kakva dugovanja ili opterećenja koja mogu "preći" na vas.
- Dugovanja za komunalije (struja, voda, gas)
- Dugovanja za zajedničke troškove u zgradi
- Porez na imovinu za prethodne godine
- Hipoteke ili zaloge na nekretnini
7) Kupoprodajni ugovor - šta mora da sadrži
- Tačan opis nekretnine (adresa, površina, broj lista nepokretnosti)
- Puna cena i način plaćanja
- Rok predaje nekretnine (najčešće po upisivanju u katastar)
- Izjava prodavca da nema skrivenih mana i dugovanja
- Klauzula o povratu novca ako se ukaže pravni nedostatak
- Troškovi poreza, notara i katastra (ko ih snosi)
8) Notarski postupak
Od 2023. godine kupoprodajni ugovor mora biti solemnizovan kod notara. Notar proverava identitet strana, pravnu sposobnost i dokumentaciju.
- Pozovite notara sa dobrim referencama
- Ponesite ličnu kartu, izvod iz matične knjige rođenih (ako je potreban)
- Prodavac donosi svu dokumentaciju nekretnine
- Plaćanje se vrši preko notarskog depozita ili transakcijskog računa
Česta pitanja
Ko plaća notara i katastarsku taksu?
Uobičajeno je da troškove notara i upisa u katastar snosi kupac, ali ovo može biti predmet dogovora. Troškovi iznose oko 1-2% od vrednosti nekretnine.
Da li mogu sam proveriti dokumentaciju ili mi treba advokat?
Možete sami proveriti osnove, ali za kompleksnije slučajeve (nasleđivanje, sporovi, stariji objekti) svakako angažujte advokata specijalizovanog za nekretnine.
Šta ako prodavac ne može da obezbedi svu dokumentaciju?
To je ozbiljan alarm! Nikada ne kupujte nekretninu bez kompletne dokumentacije. Prodavac mora biti u stanju da obezbedi sve papire ili drastično snizi cenu da vi to sredite.
Zaključak: Provera dokumentacije je možda dosadan proces, ali je jedini način da zaštitite svoju investiciju. Jedan propust može vas koštati više nego sav trud koji ste uložili. Kada ste u dilemi - konsultujte advokata.
Potrebna vam je pomoć oko provere dokumentacije? Pošaljite nam dokumentaciju na uvid i dobićete detaljnu analizu svih pravnih aspekata i potencijalnih rizika pre nego što potpišete ugovor.
PONUDA ZA KUPCE
